Felújítás: hol kezdjük?

A szabad terek szűkössége, az üres épületek magas koncentrációja a városok már konszolidált területein, valamint az új építkezések környezetre gyakorolt hatásának tudatosítása miatt a felújítások egyre inkább az építészek munkarendjének és a megrendelők választásának részét képezik az új építkezések mellett.

Míg a felújítások gyakran költséghatékonyabb és környezetbarátabb megoldást jelentenek az újépítéssel szemben, ugyanakkor gyakran egyet jelentenek a váratlan meglepetésekkel és problémákkal, amelyek késedelmeket és plusz költségeket és más kellemetlenségeket okoznak. Ez a bejegyzés négy olyan munkálatokat megelőző stratégiát mutat be, amelyek segíthetnek jobban felkészülni erre a pillanatra.

Bár minden típusú munka esetében fennáll a lehetőség a balesetekre és a kiszámíthatatlanságokra, egy már elkészült épület átalakításakor egy sor olyan elemmel kell foglalkozni, amelyek egy új építésnél nem kerülnek napirendre. Egy átalakítás során valami már meglévővel kell foglalkozni, aminek két fő akadálya van. Az első az általános információhiány arról, hogy mi az, ami már megépült, és mi az, ami a befejező rétegek mögött rejtőzik. A második az, hogy mióta létezik ez az épület és az ebből következő romlása. Ráadásul, mivel felújításról van szó, sok problémát a munka során fedeznek fel és oldanak meg, ami bizonytalansági rést nyit mind a megrendelő, mind az azt felügyelők és irányítók számára.

A problémák egy része azonban előre látható, és a munkálatok megkezdése előtt egy sor óvintézkedést lehet hozni, amelyekkel igyekeznek csökkenteni a kiszámíthatatlanságokat, anélkül, hogy kimerítenék azokat:

Teljes felmérés

Alapvető fontosságú, hogy a felújítási munkálatok megkezdése előtt a műszaki csapat teljes körű felmérést végezzen a felújítandó épületről, nemcsak a mérések és a tervek, metszetek és magassági rajzok elkészítése révén, hanem a hidraulikai és elektromos hálózatokról, valamint a szerkezeti rendszer állapotáról is információkat gyűjt. Ezek az információk az eredeti tervek elemzéséből és az építettekkel való összeegyeztethetőségből, a falakon lévő repedéseken keresztül, sőt a falat vízvezetékeket kereső, a falat pásztázó gépeken keresztül is nyerhetők.

Ez a fajta munka, az úgynevezett építéskori dokumentáció, lehet egy kijelölt műszaki felelősség, és olyan felújítások esetében, amelyek például oszlopok vagy más szerkezeti elemek eltávolítását tervezik, fontos, hogy van egy aláírt jelentés is, a jogi védelem érdekében. Az építéskori dokumentáció a felújítás során az építész munkaköri kötelezettségeinek részét képezi, aki az információk kiegészítéseként mérnökök támogatására is számíthat.

Követelményprogram meghatározása és a meglévőhöz való igazítása

Az ügyfelek kezdeti lelkesedése ellenére, hogy a felújítást a felületek és a dekoráción gondolkodva kezdjék meg, fontos, hogy a projektet ehelyett egy építészmérnökkel együtt dolgozva kezdjék el, elsősorban arra összpontosítva, hogy mik a család, illetve a projektből profitáló személyek csoportjának igényei. Ez a lépés az, ami információt szolgáltat ahhoz, hogy az építész olyan javaslatot tudjon készíteni, amely megfelel az ügyfél minden igényének, így a projekt pontosabb lesz, és nem lesz kitéve a munka során bekövetkező változásoknak.

Ezenkívül a felújítási projektnek ezeket az igényeket össze kell kapcsolnia a meglévő térrel, amit az építéskori dokumentáció bizonyít, és törekednie kell a szerkezet és a hidraulikus berendezések optimalizálására, hogy azok a lehető legkevesebb változáson menjenek keresztül, ami erőforrásokat és időt takarít meg. A építéskori dokumentáció mellett a felújítási projektet az építész által aláírt műszaki felelősségvállalás is biztosítja, és számíthat kiegészítő szakemberek, például villanyszerelők, vízvezeték-szerelők és statikusok részvételére is.

Bürokratikus eljárások

A felújítási munkálatok megkezdése előtt fontos megérteni, hogy melyek azok a felügyeleti és ellenőrző szervek, amelyek az adott ingatlanban eljárnak, valamint hogy milyen szabályok és törvények szabályozzák az adott helyen az építkezést, ellenőrizve, hogy mit lehet és mit nem lehet megváltoztatni és építeni. Általában a felújításokat a városházának és annak a társasháznak is jóvá kell hagynia, ahol a felújítás történik.

A történelmi örökségként nyilvántartott régi épületek esetében a mindenkori örökségvédelmi szerveknek, önkormányzati, állami vagy szövetségi szerveknek is jóvá kell hagyniuk. Bizonyos esetekben, különösen az irodai vagy lakóprojektek esetében, a projektet a tűzvédelem biztosítása érdekében olyan hivataloknak is jóvá kell hagyniuk, mint például a tűzoltóság, valamint a víz-, energia- és gázkoncessziós szolgáltatók. Ezek a jóváhagyások megkövetelhetik az ezekre az esetekre szakosodott tanácsadók, építészek és mérnökök közreműködését, és ezen jóváhagyások hiánya problémákat okozhat, beleértve a munka leállását és a megvalósíthatatlanságot. Ezért lényeges, hogy a felmérési szakaszban elkészüljön e szervek listája, és hogy a projekt során figyelembe vegyék a törvényeket és rendeleteket a tervezési irányelvek meghatározása érdekében, csökkentve ezzel az e szervekkel szemben felmerülő problémák lehetőségét.

Pénzügyi tervezés

A felújítás egyik fő stratégiája a projekt pénzügyi tervezése, amely a költségvetésen és a munka ütemezésén alapul. A projekt alapján a felelős műszaki csoport előzetes költségvetést készít, amely a teljes munka becsült költségéből, valamint a tevékenységek ütemtervéből áll, amely megmutatja, hogy a munka egyes szakaszait mikor fogják elvégezni és befejezni, jelezve a pénzügyi kifizetéseket. Egy felújítási projektnél azonban még gondos tervezés és minden óvintézkedés mellett is előfordulhatnak olyan előre nem látható események, amelyek nagyobb kifizetéseket vagy hosszabb kivitelezési időt igényelnek. Ezért fontos, hogy a kivitelezők rendelkezzenek pénzügyi tartalékkal, amelyet az eredeti költségvetésben előre kell tervezni, de ez csak kivételes esetekre vonatkozik.

Végül, bár a felújítások nagyfokú aggodalommal járnak, a folyamat gördülékenyebbé válik, ha minden megkezdése előtt a megrendelő és az építész együtt és közösen ismeri a meglévő helyiség tényleges helyzetét (a meglévő állapot), az elérendő célt (projekt), a megvalósításhoz szükséges tennivalókat (jóváhagyások és ütemterv) és a költséget (költségvetés). Ezen információk birtokában és egy összehangolt felügyeleti és kivitelezői csapattal a felújítások jobban tudnak folyni, még akkor is, ha hajlamosak a kiszámíthatatlanságra.

Forrás: www.archdaily.com