Családi ház építés 2017

Véget ért a 2016-os esztendő, mely a családi ház és lakásépítés fellendülésétől volt hangos, de nem lesz ez másként 2017-ben sem.

Szinte biztos, hogy a 2017-es év sokkal intenzívebb lesz a tavalyinál, nagy kérdés, hogy ezt a bővülést a házépítő cégek milyen módon tudják majd kiszolgálni.

A hatalmas kereslet bővülés felszínre hozta az építőipar legnagyobb problémáját, a szakember hiányt. Az elmúlt 6-8 évben százezerek vándoroltak külföldre jobb megélhetést remélve az építőipar különböző területein, ezzel gyakorlatilag a végletekig kimerült a magyar munkaerő piac. A jelenlegi és a korábbi kormányaink nagy bűne a magyar szakmunkásképzés lefejezése, mely soha nem látott szakemberhiányt generált. A piacon tevékenykedő kisvállalkozások 70-80%-a tőkehiányos, ezenkívül képzetlen betanított és segédmunkásokkal dolgozik, akiknek a keze által lehetetlen első osztályú munkát átadni, de az említett tőke hiánya a későbbi garancia érvényesítésének lehetőségét is kizárja.

Elmondható, hogy a komoly referenciákkal rendelkező építőipari cégek már 2016 2.-3. negyedévében lekötötték a 2017-es családi ház építési kapacitásaiknak a nagy részét. Azok az építtetők akik most kezdenek családi ház építésen gondolkodni, telket vásárolni és terveztetni, várhatóan már a 2017-es évben történő átadásra nagyon nehezen fognak kivitelező céget találni. Tehát, aki az idén költözni szeretne, annak nagyon gyorsan tervezőt és kivitelezőt kell keresnie. A legjobb választás, ha a kivitelezési és az építésztervezési feladatokkal ugyanazt a céget bízzuk meg, mert így egy kézben van minden feladat és felelősség és gyorsabb a folyamat is.

Fontos tudni, hogy 2016. júliusától sokkal összetettebb feladat lett az építész tervezési munka. Az igaz, hogy megszűnt az építési engedélyeztetési folyamat, de helyette kiviteli terveket kell produkálnia a statikusnak a víz és villamos tervezőnek, az építésztervezőnek, majd a kivitelezés elejétől a végéig a Felelős Műszaki Vezető jelenléte mellett az építésztervezőnek tervellenőri feladatokat kell ellátnia. Egyrészről a sokkal több tervezőt érintő munka lényegesen drágított az indulási költségeken, de ezzel együtt biztonságosabb és tervezhetőbbek lettek a kivitelezési munkák a szakszerű tervezésnek köszönhetően, mely akár pénzmegtakarítást is okozhat a kivitelezésben, hiszen pontosan lehet az elején kalkulálni az anyag- és munkadíjakat és nem jöhetnek váratlan kiadások, persze ha a tervtől nem térünk el. Mivel kiviteli terveket kell készíteni, a legtöbb statikus megköveteli a talajmechanikai vizsgálatok előzetes elvégzését is, mely szintén plusz kiadást jelent, de megvédi a kivitelezőt, az építtetőt és a statikus tervezőt  az előre nem látható talajadottságokból eredő problémáktól.

A 300 nm-nél kisebb nettó alapterületű családi házak esetében 2016. január 1-től a 27%-os korábbi áfa helyett 5%-os mértékű áfa terheli. A piac az árak csökkenését várta ettől a nagymértékű áfa csökkentéstől, de ez sajnos nem tudott bekövetkezni, melynek okaként a megnövekedett kereslet miatt kialakult szakmunkáshiányt lehet megnevezni, ugyanis a szakemberek több bért kérnek a munkájukért cserébe, hiszen látják a hiányt és felértékelődött a szakemberek bére. A másik ok, hogy az árcsökkenés elmaradt az áfacsökkentés hatására az az, hogy a magasépítési szektor a kisvállalkozások körében 5-6 éve veszteséges volt és a vállalkozók áremelésre kényszerültek. A korábbi bekezdésben részletezett tervezési-engedélyeztetési változtatás a több szakági tervező bevonása miatt szintén drágulást hozott a családi ház kivitelezési piacon. Persze az állam mindig úgy tevékenykedik, hogy amit az egyik kezével ad, azt a másik kezével elveszi. Tehát amit az áfa csökkentéssel veszített az állambácsi, azt különböző egyéb módokon szedi be a vállalkozóktól. Csak példaként megemlítenénk, hogy óriási mértékben drágította meg a kivitelezéseket az, hogy rengeteg helyen behajtási engedély kötelezettség van és rengeteg útszakaszon útdíjakat kell fizetni a teherautós szállítások után. A legtöbb önkormányzat nem fix díjat szab meg egy kivitelezésre, helyette napi, autónkénti behajtást fizettet meg a vállalkozóval. Az idén volt több olyan családi ház építkezésünk, ahol az útdíj és a behajtási engedély meghaladta a 350 ezer forintot egy kivitelezésen. A 2017-es év is tartogat meglepetéseket a kivitelezőknek és az építtetőknek, mivel februártól kötelező a biztosítás, melyet a szavatossági idő végéig fenn kell a vállalkozónak tartania. Persze komolyabb cégeknél ez már korábban is alapvállalás volt, de ez most már kötelező eleme az építési napló nyitásának és a kivitelezésnek.

A hatalmas szakemberhiány, a megemelkedett kereslet a gyártókat, szállító cégeket, kivitelezőket is áremelésre készteti, ezért a 2017-es évben várhatóan tovább nő az új családi ház építés költsége. Érdemes ezért minél gyorsabban elindítani a telekvásárlási folyamatot és a tervezést, valamint a kivitelező kiválasztását, az árgaranciás előszerződés megkötését.

A legfőbb kérdés pedig az, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter családi ház kivitelezési költsége.
A kérdés alapvetően nem jó, mert nagymértékben az határozza meg a ház bekerülési költségét, hogy mekkora az épület mérete, milyen az épület tagoltsága, hőszigetelése, nyílászárói, gépészete, a felhasznált anyagok és a kivitelezés igényessége.

Használt, lepukkadt, régi gépészettel, rossz hőszigeteléssel rendelkező lakásokat a fővárosban 300 ezer forintos, tégla lakásokat 450 ezer forintos négyzetméter ártól lehet megvásárolni. Ezekben a lakásokban az alaprajz és a kivitelezési minőség nem megválasztható, olyan amilyennek anno megtervezték 30-40 éve és amilyen lett pár évtized használattól.
Lásd az alábbi grafikonokat. 

Ezzel szemben új prémium anyagokkal kivitelezett, kiemelten hőszigetelt, egyedi tervezésű családi házat 230-290 ezer forintos bruttó négyzetméter áron tudunk kivitelezni. Teljesen nulla energiával működő okosházat 310 ezer forint körüli bruttó négyzetméter áron kínálunk, melyben a telekválasztási tanácsadás, a tervezés, az összes kiviteli terv, a kulcsrakész kivitelezés és a használatbavételi ügyintézés is benne van. 

Azok, akik bedőlnek a 160-200 ezer forintos négyzetméter árnak, utólag ne legyen panaszuk, mert ennyi pénzből 2017-ben nem lehet első osztályú minőségű munkát végezni garanciavállalással. Persze lehet ennyiből is házat építeni, de garantáltan magas lesz a rezsi és nem lesznek benne igényes burkolatok, felületek, fajanszok, csaptelepek, valamint nyílászárók sem.

Egy budapesti használt téglalakás feléből Budapest 20 km-es környezetében nulla energiás, új családi házat lehet létrehozni úgy, hogy abban a telek ára is benne foglaltatik.

Budapesten 520 ezer forint körüli négyzetméter áron adják 2016 év végén a használt téglalakásokat. Az új építésű lakások négyzetméter költsége akár 1 millió forint is lehet.

Budapesten 350 ezer forint körüli négyzetméter áron adják 2017 év elején a használt panel lakásokat.

Vidéken természetesen ennél olcsóbb használt lakás árakkal lehet találkozni, de elmondható, hogy az ország legnagyobb részében 200 ezer forint alatt rossz minőségű, régi elvult panellakást lehet vásárolni.