Mobilházakra kell engedély vagy sem?

Kell-e építési engedély a mobilházhoz?

Néhány éve főiskolai előadásom során az egyik diák vetette fel a problémát: kerti faházra kell-e építési engedélyt kérnie. Mivel sejtettem a választ, kiadtam házi feladatként az Ybl Miklós Főiskola hallgatóinak: lakóhelyén mindenki kérdezze meg az illetékes építésügyi hatóságtól, hogy építésiengedély-köteles-e a faház elhelyezése. Az akkori válaszok is rendkívül változatosak voltak, és még vegyesebb a kép, ha a mobilházak engedélyeztetése iránt érdeklődik valaki.

Kell-e építési engedély a faházra?

A faházlétesítés kérdéskörében körülbelül öt évvel ezelőtt a hatósági válaszoknak három fő csoportja volt:

nem engedélyköteles,
csak akkor engedélyköteles, ha beton alapzata van a házikónak,
csak akkor engedélyköteles, ha bevezették a közműveket.
Véleményem szerint már akkor is minden esetben kellett volna a faházra építési engedélyt kérni, és nincs ez másképpen a jelenleg hatályos építésügyi jogszabályok alapján sem. Azért senki ne lepődjön meg azon, ha szóbeli kérdésre esetleg azt a választ kapja a hatóságtól, hogy bizonyos mérethatár alatt vagy rendeltetés mellett nem kell engedélyt kérnie.

Amikor a hatóság az engedély nélkül épített, főként kerti épületek ügyében kérdőre vonja az ingatlan tulajdonosát, általában a válasz az szokott lenni, hogy kukatároló a kérdéses épület. Az emberek ugyanis szájhagyomány útján már pontosan tudják, hogy – a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 1. számú melléklet V.29. pontja alapján – háztartási szilárdhulladék gyűjtő-tároló építése nem engedély- és bejelentésköteles.

A valótlan nyilatkozat eljárási bírságot eredményezhet

A hatóság a rendeltetése alapján minősíti az épületet, és ha kiskonyhát, ágyat, asztalt talál a kukatárolóban, akkor nem fogja elfogadni a tulajdonos nyilatkozatát, és fennmaradási engedély benyújtására (és valószínűleg építésügyi bírság fizetésére) vagy bontásra fogja kötelezni az építtetőt. Kevesen tudják, hogy a hatósági eljárásban tett valótlan nyilatkozatnak bizony van jogkövetkezménye, nem lehet minden alapot nélkülöző kijelentéseket tenni. A Ket. (a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény) alapján az ügyfél vagy képviselője, ha más tudomása ellenére az ügy szempontjából jelentős valótlan tényt állít, illetve a kötelező adatszolgáltatás körébe tartozó nyilatkozatában az ügy szempontjából jelentős tényt a törvényben rögzített ok hiányában elhallgat, eljárási bírsággal sújtható. Az eljárási bírság legkisebb összege esetenként ötezer forint, legmagasabb összege természetes személy esetén ötszázezer forint, jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén pedig egymillió forint. Vagyis nagyon alaposan meg kell fontolni, hogy megéri-e megkockáztatni az eljárási bírságot olyan esetben, amikor például az építésügyi bírság összege ennél alacsonyabb lenne. Lehet, hogy rosszul fogalmaztam, ezért egyértelműbben: amellett, hogy a hatóságot tilos félrevezetni, nem is érdemes a nyaralót kukatárolónak elnevezni, mert ez az építésügyi bírság (bontási kötelezettség) mellett még eljárási bírságot is eredményezhet.

Az eljárási bírságot nagyon kevés esetben alkalmazzák az építésügyi hatóságok, de talán elrettentésként nem lenne haszontalan ezt a jogi eszközt is bevetni a „tévedőkkel” szemben, a tisztességes ügyfelek védelme és a tényállás tisztázásának elősegítése érdekében.

Mi is az a mobilház?

A faháznál sokkal több fejtörést okoz a hatóságoknak a mostanában egyre gyakrabban megjelenő mobilház. Az építésügyi hatóságok gyakorlata ugyanis nem egységes abban, hogy a mobilházak létesítése építésiengedély-köteles tevékenység-e, és ha építési engedélyezést írnak elő, akkor milyen mellékleteket követelnek meg a kérelem benyújtása mellett. Fontos kiemelni, hogy nem készházakról van szó.

A mobilházak fontosabb, a jogi megítélés szempontjából lényeges paraméterei:

egytengelyesek, két kerékkel vannak felszerelve;
teljesen be vannak bútorozva, és közművesítettek;
túlméretesek (szélességük 3 és 4 méter közötti, hosszúságuk pedig 7–12 méter), ezért speciális kamionokkal szállítják;
általában nyaralónak, hétvégi háznak, vagy az építkezés idejére lakás helyett vásárolják;
a mobilház telepítése ideiglenesen is történhet;
telepítésük során nem kell őket véglegesen rögzíteni a talajhoz, nem kell bebetonozni, a kamionról legurítva a „helyére” speciális tartólábakkal alátámasztják, kissé megemelve ezzel, hogy levegyék a gumiabroncsokról a terhelést, végül a négy sarkán található lábakat is letekerik;
a telepítéshez általában szükséges egy teljes betonfelület vagy két egymással párhuzamosan futó, 75 cm x mobilházhossz méretű, egymástól 125 cm távolságra eső betoncsík (mindkét megoldás mellett a vasalásból 4 ponton akasztófüleket kell kialakítani, hogy ideiglenesen rögzíteni lehessen a mobilházat), illetve a betonfelület vagy a két betoncsík közötti terület egyik felén kell, hogy legyenek a csatlakozási pontok: víz, gáz, villany, csatorna (gázpalack – amennyiben erről fogják üzemeltetni).

Ház vagy ingóság?

A jogszabályokban nincs egyértelműen meghatározva, hogy a mobilház ingó vagy ingatlan-e. Jól szemlélteti a jogszabályi fogalmak közötti problémát az az eset, amikor egy közterületen felállított pavilont az építésügyi hatóság ingónak, az illetékhivatal pedig ingatlannak minősített. Egy betonaljzatra telepített 17,8 négyzetméter alapterületű, 2,25 méter belmagasságú, víz-, villany és szennyvízvezetékkel ellátott, rézlemez tetőzetű, könnyűszerkezetes építményről volt szó. A szomszédos pavilonokkal oly módon építették egybe, hogy két fala is közös volt a szomszédos építményekkel, lényegében károsodás nélkül szétszedhető, és más területen összerakható volt (vagyis nem minősítették alkotórésznek). A bíróság ebben a kérdéses esetben kimondta, hogy az illetékkötelezettség tekintetében önmagában az építmény földdel való fizikai kapcsolata nem dönti el, hogy ingóról vagy ingatlanról van szó. A bíróság szerint nem lehet ingatlannak minősíteni a közterületen levő pavilont, a földterületbe való mechanikus kapcsolódása ellenére megtartja ingó jellegét (lásd: BH1991. 372.).

Amennyiben az építmény állagsérelem nélkül a földtől elválasztható, eredeti rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas marad, akkor nem minősül a földterület alkotórészének, és így megtartja ingó jellegét. A mobilház erre tipikus példa, hiszen csak fel kell erősíteni a kerekeit, és már el is mozdítható.

A polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 95. §:

„(1) bekezdése: A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne (alkotórész).

(2) A tulajdonjog kétség esetében kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti (tartozék).”

Hangsúlyozom, hogy hazánkban nincs precedensjog, így az egyes bírósági határozatok nem alkalmazhatók automatikusan más eljárásokban, és a fenti döntés is csak az illetékkötelezettség tekintetében határozott, nem az építésügyi engedély kötelezettsége tekintetében. Azonban ha valamit ingónak minősítünk, annak telepítése főszabály szerint nem köthető építési engedélyhez, legalábbis az állampolgárok többségének nézete szerint. Nagyon fontos ugyanis azt hangsúlyozni, hogy az ingóságok és ingatlanok közötti különbségtétel a Ptk. alapján polgári jogban érvényesülhet, azonban az építmény és nem építmény közti építéshatósági eljárásban figyelembe vehető különbségtétel ezzel nem egyenrangú. Elképzelhető – bár nem jogászok számára elég ijesztő lehet –, hogy például egy APEH által ingóságnak minősített lakókocsi elhelyezésére és állandó, lakáscélú használatára – mint építményre – építési engedélyt kell kérni.

Az építmény és a mobilház fogalma

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) az építmény hatályos fogalmát az alábbiak szerint határozza meg: építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított – rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül – minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. Az építményhez tartoznak annak rendeltetésszerű és biztonságos használatához, működéséhez, működtetéséhez szükséges alapvető műszaki és technológiai berendezések is (az építmény az épület és műtárgy gyűjtőfogalma) – Étv. 2.§ 8. pont.

2006. május 1. előtt az alábbi építményfogalmat tartalmazta az Étv.: a rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a talaj, a víz vagy az azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre. A 2006. évi módosítás kifejezett célja az volt, hogy a gyakorlati életben tapasztalt, eltérő jogszabály-értelmezést megszüntesse, és valamennyi építésügyi hatóság engedélyköteles tevékenységnek tekintse a késztermékként a helyszínre szállított építményeket.

A mobilházak esetében az egyik fogalmi elem kétséges lehet: a helyhez kötöttség. E fogalmi elem tekintetében szintén rendelkezésünkre áll a Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntése. A Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy a légkondicionáló berendezés kültéri egységének az ingatlanon való elhelyezése nem építésiengedély-köteles (BH2006. 31). Az indokolás szerint a légkondicionáló berendezés kültéri egysége nem vonható az Étv. 2. §-ának 8. pontja szerinti építményfogalom körébe, mivel „az állagának sérelme nélkül bármikor leszerelhető, eltávolítható, áthelyezhető és másutt ismét üzembe helyezhető, így az építmény fogalom egyéb ismérvei sem voltak megállapíthatóak”.

A mobilházak esetében is igaz az, hogy állagának sérelme nélkül bármikor leszerelhető, eltávolítható, áthelyezhető és másutt ismét üzembe helyezhető, ezért – a Legfelsőbb Bíróság eseti döntését analóg módon alkalmazva – a mobilház nem minősülhetne építménynek. A Legfelsőbb Bíróság döntését és az Étv. fogalmát összevetve a mobilház akkor minősülne építménynek, ha a helyszínen össze kellene szerelni, illetve az állagának sérelmével járna az eltávolítása.

Az elemekből összeállított készházak ebben is különböznek a mobilháztól, hiszen a készházakat csak szétszerelés után lehet az ingatlanról elszállítani. Készházak esetében kétséget kizáróan – az Étv. fogalmi meghatározása alapján is – építési engedély szükséges a létesítésükhöz.

A mobilház elhelyezése építési munka?

Az Étv. 34. § (1) bekezdés szerint: „Telekalakításhoz, építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, illetve használatbavételéhez, fennmaradásához vagy a rendeltetésének megváltoztatásához (a továbbiakban együtt: építési munka) a jogszabályokban meghatározott esetekben az építésügyi hatóság engedélye (bejelentés tudomásulvétele) szükséges.”

Az építési munka körébe tartozik: az építmény megépítése. A mobilházak esetében konkrét építési tevékenység nincs, hiszen csak elhelyezik a telken, a mobilház egyetlen részét sem kell építeni, átalakítani.

Az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról szóló 290/2007. (X. 31.) Korm. rendelet (Kivitelezési kódex) 2. § d) pontja rögzíti az építés-szerelési munka fogalmát: „az építmények, építményrészek megépítésére, bővítésére, korszerűsítésére, felújítására, átalakítására, helyreállítására, karbantartására, javítására vagy lebontására irányuló teljes körű vagy szakági munka.”

Az Étv. 31. § (2) bekezdése szerint: „Az építmények és azok részeinek (önálló rendeltetési egység) építése, bővítése, felújítása, átalakítása, helyreállítása, korszerűsítése során érvényre kell juttatni az országos építési szakmai követelményeket, különösen

a)-b)

c) a mechanikai ellenállás és stabilitás,

d) a tűzbiztonság,

e) a higiénia, egészség- és környezetvédelem,

f) a használati biztonság,

g) a zaj és rezgés elleni védelem,

h) az energiatakarékosság és hővédelem,

i) az életvédelem és katasztrófavédelem követelményeit.”

Ha elfogadnánk, hogy a mobilház építmény, a létesítése akkor sem minősülhet építésnek, bővítésnek, felújításnak, átalakításnak, helyreállításnak vagy korszerűsítésnek. Ettől függetlenül a mobilházak valamennyi, az Étv. 31. § (2) bekezdés szerinti követelménynek eleget tehetnek. Mivel az építési munka az építmény fogalmából indul ki, ezért a mobilházak esetében vitatható, hogy építési munka, illetve építési-szerelési munka felmerül-e. Ha a mobilház építmény, a közművek bekötése, illetve a ház alatti rész kialakítása építési-szerelési munkának minősülhet, viszont a telken való elhelyezés nem, hiszen az egy logisztikai, szállítási feladat.

Érvek az építési engedélyezési kötelezettség mellett

Ne higgyük azonban, hogy a fentiek alapján a kérdés egyértelműen el is dőlt. Az Étv. 2. § 10. pontja alapján épület: „jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.” Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) 1. mellékletének 39. és 77. pontja határozza meg a helyiség fogalmát (a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülzárt tér) és a rendeltetés fogalmát (az a használati cél, amelyre az építmény, az önálló rendeltetési egység vagy a helyiség létesül, illetve amire használják).

Az Étv. 2. § 8. és 10. pontjának egybevetése alapján az is megállapítható, hogy a rendeltetése alapján lehet besorolni valamit az épületek közé. Egy mobilházakról folytatott konzultáción hangzott el példaként, hogy

ad 1) a lakókocsi is épületnek minősül, ha azzal a céllal helyezik el a telken, hogy abban folyamatos jelleggel lakjanak;
ad 2) ha egy konténert elhelyeznek az ingatlanon, az még nem épület, de amennyiben már a konténerben tárolni is akarnak valamit, azzal már a konténer rendeltetést kap, és innen kezdve már építési engedély vagy bejelentés is kell az elhelyezéséhez.
A Legfelsőbb Bíróság a BH 2007/356. szám alatt közzétett eseti döntésében rámutatott arra, hogy a talajjal állandó kapcsolatban álló, oszlopokon nyugvó kerti terasz – melynek az oszlopai a talajban véglegesen bebetonozott betonalapokon állnak, építés-műszaki megoldása folytán, csavarozási megoldásai ellenére is – építménynek tekintendő, mert a talajhoz rögzítve lett. Egy 2006-ban létesített, gépkocsitárolásra szolgáló mobilkonténertároló ügyében a Legfelsőbb Bíróság a következőket rögzítette (Kfv.II.39.122/2008/5.szám): „[…] az építmény meghatározása szempontjából annak van jelentősége, hogy az a talaj vagy a légtér megváltoztatásával, beépítésével jár, nem pedig annak, hogy késztermékként szállították az építési helyszínre. A felperesek ezért alaptalanul hivatkoztak arra is, hogy az általuk megjelölt létesítési időben a konténeres gépkocsitároló nem minősült építménynek […]”.

A konténer és a mobilház között annyi különbség mindenképpen van, hogy a mobilház a saját kerekein helyet tud változtatni, míg a konténerhez emelőszerkezet kell. Már látom is a kedves olvasó fejcsóválását, és el is fogadom: igen, a mobilház sem a saját erejéből változtatja meg a helyzetét, kézi vagy gépi erő szükséges hozzá.

Megoldási javaslatok

A jelenlegi helyzet senkinek nem jó. Az építtető nem tudja, hogy mi alapján és hol helyezheti el a mobilházát, az építésügyi hatóság pedig nem tudja, hogy mi alapján engedélyezze azt. Az építésügyi szankcionálás eseteire nem is tértem ki jelen cikkben, szándékosan azért, hogy ne adjak ötleteket arra, hogyan lehet kihasználni az építésügyi jogszabályok kiskapuit, és milyen eszközökkel lehet elkerülni „legálisan” az építésügyi bírságot. A célom ténylegesen az, hogy jogszabályi szinten rendeződjön ez a helyzet, és a piacon megjelenő mobilházak tömegeit ne jogszabálysértő módon helyezzék el az ingatlantulajdonosok. Mivel ez ma lényegesen olcsóbb és gyorsabb megoldás, mint bármilyen más építmény, ezért abban biztosak lehetünk, hogy mobilházzal a legtöbb építésügyi hatóság találkozni fog a közeljövőben; a kérdés csak az, mit tud vele kezdeni.

A helyzet rendezésére több lehetőséget is látok.

1. Megfelelőségigazolás mint tervdokumentáció

Az építési termékek műszaki követelményeinek, megfelelőségigazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletes szabályairól szóló 3/2003. (I. 25.) BM-GKM-KvVM együttes rendelet 2. § 1. pontja szerint építési termék: minden olyan anyag, szerkezet, berendezés vagy több, különböző részből összeállított elem, amelyet azért állítanak elő, hogy építményekbe állandó jelleggel beépítsék. A mobilház építési terméknek minősítése kérdéses lehet, azonban mivel termékként kerül értékesítésre, álláspontom szerint megfelelőségigazolás beszerzése mindenképpen szükséges. A megfelelőségigazolás kiadásához a mobilház kialakításának az alábbi alapvető követelményeket kell teljesítenie: az Étv. 31. §-a (2) bekezdésének c)-h) pontjaiban szereplő, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) IV. fejezetében részletezett, építményekre előírt követelményeket (mechanikai ellenállás és stabilitás; tűzbiztonság; higiénia, egészség- és környezetvédelem; használati biztonság; zaj- és rezgés elleni védelem; energiatakarékosság és hővédelem). A megfelelőségigazolás olyan vizsgálatokon alapuló dokumentum, amely igazolja, hogy a termék, illetve műszaki megoldás megfelel a rá vonatkozó műszaki specifikációkban foglalt követelményeknek, és kétféle típusa van:

a megfelelőségi tanúsítvány és
a szállítói megfelelőségi nyilatkozat.
A megfelelőségigazolás alapját műszaki specifikációk (a termékre vonatkozó részletes műszaki előírások) képezik. Háromféle ilyen előíráscsoport létezik:

a) magyar nemzeti szabvány (MSZ), ezen belül a honosított harmonizált szabvány (MSZ EN);
b) európai műszaki engedély (ETA), vagy CE minősítés;
c) az építőipari műszaki engedély (ÉME).
Ezek alapján állíthatja ki a szállító (a termék gyártója, forgalmazója) a megfelelőségigazolást.

Véleményem szerint ha a mobilház megfelelőségigazolással rendelkezne, építésügyi hatósági engedélyezési eljárást ennek alapján is le lehetne folytatni, nem lenne szükséges hozzá külön tervdokumentációt készíttetni.

Az Étv. 38. § (1) bekezdése kimondja: „Építményt, építményrészt, építményegyüttest építeni, építési munkát, egyéb építési tevékenységet (a továbbiakban együtt: építési tevékenység) végezni – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csak a jogerős és végrehajtható építési engedélynek, továbbá a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott terveknek és egyéb okiratoknak, valamint az ezek alapján készített – jogszabályban előírt esetekben és módon – tervellenőrrel ellenőriztetett, olyan műszaki megvalósítási, kiviteli tervdokumentációnak megfelelően szabad végezni, amely alátámasztja, hogy az építmény megfelel a 31. § (2) bekezdésében, valamint egyéb jogszabályokban meghatározott követelményeknek.”

Mobilházak esetében nincs építészeti-műszaki tervdokumentáció, hiszen a mobilházat kulcsrakészen, berendezett állapotban helyezik el az ingatlanon. Ha építmény lenne, az építésügyi hatóság akkor sem tudná megvizsgálni, hogy a tervek szerint épült-e. A mobilházak esetében nem készülhet előzetesen a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet (Eljárási kódex) 5. melléklete által előírt tartalmú és részletezettségű építészeti-műszaki dokumentáció, hiszen már készen van, még mielőtt az építtető agyában megfordulna egyáltalán az építkezés gondolata, legfeljebb a telken való elhelyezésre szorítkozhatna az előzetes tervdokumentáció.

Az Eljárási kódex 1. mellékletének II. oszlop 1. sora alapján ugyan jelenleg az akkreditált intézet által bevizsgált technológiával, szerkezeti elemekkel, rétegrenddel és kialakítással (ETA, ÉME) rendelkező könnyűszerkezetes épületek (kész- vagy gyorsház stb.) építése egyszerűsített építési engedély alapján végezhető. Véleményem szerint még az egyszerűsített építési engedély is felesleges terhet ró egy mobilház „építtetőjére”.

2. Könnyített elhelyezési szabályok

Magyarországon rengeteg olyan ingatlan található – főként zártkerti ingatlanok –, amelyeken az építésügyi szabályok betartásával semmilyen pihenést szolgáló épület nem helyezhető el, de ez nem akadályozza meg az állampolgárokat abban, hogy a telküket számukra megfelelő módon kihasználják. Általában a tulajdonosok nem is gondolnak arra, hogy egy néhány négyzetméteres házikóra építési engedélyt kellene kérniük. Azokban a ritka esetekben, amikor utánajárnak a feltételeknek, és megtudják, hogy kizárt az engedély megszerzése, az nem az építést, csak a hatósági eljárás megindítását zárja ki. Véleményem szerint az államnak, a hatóságnak, sőt az állampolgároknak is az lenne az érdekük, hogy ellenőrzött módon, megfelelő minőségű és esztétikumú épületeket lehessen az ingatlanokon elhelyezni.

Nem azt állítom, hogy azért kell a mobilházak elhelyezésének szabályait enyhíteni, mert a jelenlegi építésügyi szabályokat úgysem tartják be az állampolgárok, hiszen ez rendkívül rossz üzenet lenne a jogkövető építtetők részére. Azonban ha az ésszerű határokon belül megengedné az állam, hogy az állampolgárok használhassák a saját ingatlanukat, akkor az minden szereplő részére kedvező változás lenne. Az állam – az illetékekből – bevételhez jutna, az épített környezet ellenőrzött, kontrollált módon változna, az állampolgár ingatlanának értéke növekedne és az életminősége is emelkedne.

3. A mobilház mint szükséglakás

A mobilházat a legtöbb esetben átmeneti jelleggel lakásként vagy hétvégi házként használják a kis zártkerti ingatlanokon. Sokszor a pénz vagy építési idő hiánya ösztönzi arra az ingatlan tulajdonosát, hogy egy fából, kőből építendő ház helyett mobilházat vásároljon, amelyet akár tovább is tud majd értékesíteni.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 91/A. § 6. pontja határozza meg a szükséglakás fogalmát. Szükséglakásnak az olyan helyiség (helyiségcsoport) minősül, amelynek (amelyben legalább egy helyiségnek)

a) alapterülete 6 négyzetmétert meghaladja;

b) külső határoló fala legalább 12 centiméter vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal;

c) ablaka vagy üvegezett ajtaja van; továbbá

d) fűthető; és

e) WC használata, valamint a vízvétel lehetősége biztosított.

A mobilházak a fenti követelményeknek megfelelnek, de a jelenlegi építésügyi szabályok szerint nem lehet szükséglakást építeni. Így ha valakinek van egy megfelelő építési telke, és azon építési engedély alapján telepíteni szeretne egy mobilházat, szembesülni fog azzal, hogy a mobilház nem minden paramétere felel meg az OTÉK szerinti lakás, üdülő feltételeinek (például a belmagasság tekintetében az előírt 2,5 méter – 2,2 méter – nem mindegyik mobilházban biztosított), így nem fog építési engedélyt kapni az építtető.

Az építésügyi jogszabályokba szerintem indokolt lenne bevezetni a szükséglakás építésének lehetőségét, amelyet mobilház vagy készház telepítésével is meg lehetne valósítani. Az állampolgár benyújtaná az épület megfelelőségigazolását, és ez alapján a hatóság – akár ideiglenes jelleggel – engedélyezni tudná azokban az esetekben, ha ez a szomszédos ingatlanok, az épített környezet értékeinek vagy a táj- és természetvédelmi érdekek védelmének szempontjából hátrányos következményekkel nem jár.

4. A mobilház mint felvonulási épület

Az Eljárási kódex szerint az építmény építéséhez szükséges, annak használatbavételekor elbontandó felvonulási épület építése engedély és bejelentés nélkül létesíthető, mérethatár nélkül (a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 1. számú melléklet V. 34. pont). Az OTÉK 107. §-a szerint a felvonulási építmények elhelyezése és megvalósítása során az építésügyi előírások közül az építmények között előírt legkisebb távolságra, az egészségvédelemre, a tűzbiztonságra és az építmény állékonyságára vonatkozókat kell megtartani az épített környezet értékeinek védelmére vonatkozóan (településkép-, építészeti érték- vagy műemlékvédelmi), továbbá a táj- és természetvédelmi érdekeket is figyelembe véve.

Abban az esetben tehát, ha valaki építkezik, elméletileg az építkezés ideje alatt – valahol máshol történő bérlet helyett – felvonulási épületként telepíthet mobilházat az építési telekre. Azért nem biztos, hogy ez lehetséges, mert a jogszabályok nem határozzák meg egyértelműen, hogy mit lehet felvonulási épületnek minősíteni. Ha valaki a tervek és a szerszámok elhelyezése mellett lakik is az épületben, az már kérdéses lehet, hiszen akkor a fő rendeltetéseként a lakás is rögzíthető. Éppen ezért szerintem már az is nagy segítség lenne azoknak az építtetőknek, akiknek nincs pénzük bérleti díjra és a napi utazásra, vagy éppen csak szeretnének folyamatosan az épülő házuk közelében lenni, ha a jogszabályokban egyértelmű lehetőséget biztosítanának arra, hogy az építkezés időtartama alatt – az OTÉK szabályainak megfelelő – mobilházat lakhatás céljára is használhassanak, és erre semmilyen külön engedélyt nem kéne kérniük.

Talán az is megfontolandó lenne, hogy – az építkezés tényének igazolása mellett, az építkezés időtartamára – az építési telken kívül más ingatlanra is el lehessen helyezni ezt a „felvonulási épületet”, hiszen ezzel is jelentős költségeket tudnának megtakarítani az építtetők.

A megoldás: jogszabály-módosítás

A helyzet tehát véleményem szerint a vonatkozó jogszabályok módosítása, pontosítása nélkül nem rendezhető minden fél számára megnyugtató módon. Az építtetők bele fognak kapaszkodni a jogszabályokban található és nem egészen pontos rendelkezésekbe, és jelenleg a bíróságokon múlik, hogy adott esetben milyen döntés születik. Jó lenne ezt a problémát lezárni, és pontosan rögzíteni azt, hogy:

mi minősül mobilháznak,
milyen feltételek mellett, milyen időtartamra és milyen területen lehet elhelyezni,
mi a jogkövetkezménye annak, ha valaki ezeket a szabályokat megszegi.
Ahogy már említettem, a mobilházak problémájával jelenleg az Építésügyi Igazgatási Szakmai Kollégium (www.eiszk.hu) is foglalkozik, valószínűleg éppen a közeljövőben fognak elfogadni erről a témáról egy állásfoglalást, amely támpontot jelenthet majd a jogalkalmazóknak. Azt azért fontos megemlíteni, hogy mivel a Kollégium állásfoglalása nem jogszabály, ezért nem bír kötelező erővel az építésügyi hatóságokra sem.

dr. Jámbor Attila ügyvéd, főiskolai tanársegéd
forrás:epitesimegoldasok.hu