5%-os új családi ház ÁFA buktatói (kötelező olvasmány)

Azt gondolhatja az építésztervező, a családi ház kivitelezője, vagy a családi ház építtetője, hogy a 200-220 m2-es nettó alapterületű családi házra 5% ÁFA tartalmat számlázhat. 

Ez nem minden esetben igaz.

Vigyázat, új NAV állásfoglalás van az ügyben és lényegesen leszűkítették az 5% -os családi ház építés és családi ház eladási ÁFÁ-t igénybe vételének körét.

Hatalmas bírságot kell fizetnie a vállalkozónak, aki új családi házat épített, vagy adott el magánszemély építtetőnek vagy vásárolónak abban az esetben, ha adóellenőrzést kap és megállapítják, hogy a családi ház mérete meghaladja a nettó 300 m2-t. Eddig úgy tudta mindenki, hogy csak a hasznos alapterületet kell számolni és ha az alatta van a 300 m2 alapterületnek, akkor 5% az ÁFA!

Korábban hatalmas kormánypropaganda volt az 5%-os lakás áfa és családi ház áfa bevezetése:

A legújabb Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) állásfoglalás szerint az „épületszerkezettel közrefogott tér”, azaz a nyitott és fedett terasz, az erkély és a pince is beleszámít a hasznos alapterületbe. Tehát ha 220 m2-es a családi ház belső hasznos alapterülete és van 82 m2 fedett és nyitott terasz, akkor ez már átlépte a 300 m2-es nettó határt és 27%-os ÁFA alkalmazandó!

A fenti mondat hatalmas kárt okozhat a vállalkozóknak, ha büntetés kerül kiszabásra, az építtetőknek pedig abban az esetben, ha szembesül azzal, hogy a tervezett és esetleg már leszerződött családi ház építkezésén 5% helyett 27%-ot fog a vállalkozó kiszámlázni. Ez 50 millió forintos családi ház ár mellett 10 millió forint feletti plusz kiadást jelent!

Tehát a magyar állambácsi úgy döntött, hogy elkezdi visszavágni a kedvezményeket. Kezdte azzal, hogy az egyszerűsített építési engedélyeztetést 300 m2 alatt annyira megbonyolította, hogy legalább 2x annyiba kerül 2016. júliusától egy ház tervezése, mint korábban. Arról nem is érdemes beszélni, hogy eddig több pénzt költött az állam a CSOK reklámra, mint amit támogatásra kifizetett, hiszen annyira szűk a köre a támogatható családoknak.

OTÉK szerint az összes hasznos alapterület a következő: az összes építményszint hasznos alapterülete.
Ebből következik két másik definíció.
Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.
És egy újabb definíció a belmagasság: a padlószint és a födém vakolt (burkolt) vagy az álmennyezet alsó síkja közötti függőleges távolság.
Nettó alapterület definíciója: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.

MEGDÖBBENTŐ, HOGY AZ OTÉK ÉS A NAV, VAGY AZ NGM MÁS ÉS MÁS SZÁMOKAT, FOGALMAKAT HASZNÁL A HASZNOS ALAPTERÜLET MEGHATÁROZÁSÁRA!

Egyelőre vitázik a szakma, hogy a hasznos alapterületbe számolandóak-e a következő dolgok az 5% ÁFA kérdéskörében:

• Modern (minimál stílusú) családi házak földig érő, vagy 30 cm-es magasságú parapetes erkélyfalának a belső párkány része? Hiszen, ha itt is nagyobb a belmagasság, mint 190 cm, márpedig magasabb, akkor ezt is lehet, hogy bele fogja az adóhivatal számolni (fal belső síktól a nyílászáróig eső rész). Egy modern háznál 15 méter össz földig érő ablak esetén és 20 cm falvastagság mellett ez 3 m2 plusz nettó alapterület!
• Fedetlen, azaz nyitott terasz?
• Fedett terasz?
• Erkély?
• Nem járható lapostető?
• Ereszalj?
• Lépcsők?
• Garázs?
• Műhely?
• Kazánház?
• Fixen beépített kémény és cserépkályha, vagy kandalló?
• Galéria alatti részt, vagy a feletti részt kell számolni?

A fentiekből kiderül, hogy az építészmérnökök és a kivitelezők nem dőlhetnek hátra, hanem igenis jogászkodniuk kell annak érdekében, hogy ne sértsenek jogszabályt. Pedig sem az építészmérnöknek, sem pedig a kivitelezőnek nem az lenne a dolga, hogy kétértelmű, vagy még több értelmű jogszabályokat értelmezni próbálja. De ebből a jogi katyvaszból az jön le, hogy a büntetés és nem a rend a cél kis hazánkban!

Kedves építtetők, építészek, kivitelezők! Mielőtt a tervezés, majd az építési szerződés és a számlázás elindulna érdemes állásfoglalást kérni az olyan esetekben, ha a fenti épületrészekkel együtt a ház mérete elérheti a nettó 300 m2-t, mert utólag akár 10 millió forint feletti bírság is lehet a vége a legnagyobb gondossággal megtervezett családi ház kivitelezésnek.

Az összes kérdést követi egy még fontosabb kérdés, mely a bankhiteleknél és a CSOK-nál is előjön.
Ez pedig az, hogy minden szakember más és más állásponton van azzal kapcsolatban, ha épül egy 200 m2-es családi ház és épül egyben vele egy 20 m2-es garázs. Akkor a garázs és a ház lakó része is 5% ÁFA tartalommal számlázandó, vagy a garázsra 27%-os ÁFA mértéket kell kalkulálni?
Az alábbi disznó áfa ábrája is jól mutatja, hogy ezentúl ha így számlázzák a disznót, akkor a disznó lába és feje nem 25 kg lesz, hanem 2, mert így jobb az adómérték. Ez lesz a házépítések esetében is a tendencia: Garázs 10%-a a háznak, az ára meg lehet, hogy ennek a töredéke lesz. Hiszen ott 27% az áfa. Kérdés, hogy ki lesz majd az, aki ezt ellenőrzi és ki lesz aki igazolja, hogy a garázs miért töredéke a négyzetméter árának. De lesz, aki továbbra is egyben 5% áfával számlázza a garázst, ha az egyben van a ház lakott részével.

Vigyázzon mindenki, mert áfacsalóvá válhat egy el nem olvasott, meg nem értett, de mindenképpen félreérthető jogszabály miatt.