Szocpol 2012 újratöltve

Megszületett a szocpol támogatást leváltani hivatott program szakmai vita anyaga.

Jó hír, hogy az energiatakarékos házak lettek az új támogatással megcélozva, a rossz hír, hogy annyira bonyolult a rendszer, hogy egyenlőre ez átláthatatlanságot kelt.

A Gergely Károly Fundamenta vezető által létrehozott testület által kidolgozott dokumentumban a szélesebb értelemben vett hazai lakásszakma képviselői fogalmaznak meg javaslatokat a hitelpiac konszolidációjáról, a lakáspiac élénkítéséről, a környezettudatos építkezés fontosságáról és támogatásáról, a bérlakás-piac fejlesztéséről, a fiatal családok lakás és lakhatási támogatásáról, és egyéb lakáspolitikai kérdésekről. A dokumentum szerint a korábbi szocpolt egy szigorú tőketámogatási rendszer váltaná, valamint a bérlakás piacon befektetési alapokat hozhatnának létre. A vitairat lakáshitelezésre vonatkozó részei ugyanakkor a piac fellendítésének egyértelmű szándékáról tanúskodnak, ugyanis három élénkítő jellegű lépést tartalmaznak:

A terv, hogy a fiatal családok lakás és lakhatási támogatásait segítsék főként

A fiatal családok tekintetében a testület kiemelt célnak tartja az energia-hatékony, minőségi, és legális építések elősegítését, valamint a korábbi szocpol felváltást egy egységes tőketámogatási programmal, jelenlegi nevén a KÉK-kel. A tervek szerint bizonyos mértékű elő-takarékosságot; meghatározott évek óta fennálló bejelentett jövedelmet a támogatások feltételéül lehetne szabni, a támogatást pedig csak magyar állampolgárok, önkormányzatok, bérlakás építő nonprofit cégek kaphatnák.

A KÉK program egy pontozási rendszerként működne, melyben a támogatást, a minőségre, energia hatékonyságra, gyermekszámra, fenntarthatósági követelményekre tekintettel lehet megkapni. A túlköltést az éves támogatási keretszámok akadályoznák meg.

A támogatás feltétele lenne a költségek számlával való igazolása. A tervezet szerint a 130 nm-nél nagyobb lakások nem kaphatnának építési támogatást. A támogatás feltételeit a ház tervezője igazolná, anyagi felelősség vállalása mellett. A Kamarák információs központot működtetnének a tervezők részére.
Lakásonkénti támogatás

Építéseknél a tervezett általános lakásnagyság 100 nm, a maximális támogatási összeg egy 100 nm-es lakásnál: 100 nm X 14 pont X 2.500,- Ft = 3.500.000,- Ft. Vélelmezett átlagos támogatás 3.000.000,- Ft/lakás.

Vélelmezett átlagos támogatás (3 M Ft/lakás) a vélelmezett átlagos kivitelezési költség (20 M Ft/lakás) után befizetett költségvetési bevételekben (20 M Ft X 0,4 = 8 M Ft) többszörösen megtérül.

A javaslat szerint az építések forrását a központi költségvetési források adhatják. A program készítői az javasolják, hogy 2012-ben 3,5 ezer lakásépítés kapjon tőketámogatást. 3,5 ezer lakás támogatott építése hozzávetőleg 10,5 milliárd Ft költségvetési forrást igényel. Túljelentkezés esetén a kiválasztás gyermekszám, jövedelem, vagyoni szempontok alapján történne. A támogatott lakásépítések maximális számát a következő években fokozatosan javasolják növelni, maximum évi 20 ezres szintig.

Bérlakásokat építene az állam

A Nemzetgazdasági Minisztérium Otthonteremtési stratégiája – hasonlóan a minisztérium eddigi lakáspolitikai írásaihoz – kitér a bérlakás-fejlesztések szükségességére. A szakmai vitairat a korábbi nyilatkozatokkal összhangban kiemeli, hogy a következő években évi 5-10 ezer bérlakás építése lenne kívánatos Magyarországon. Ezt részben a hazai bérlakás rendszer hiányával, részben a hazai lakásépítési ágazatban bekövetkezett negatív konjunktúra ciklus részleges korrigálásának szükségességével indokolja a dokumentum. Követendőnek tartott példának ismét Ausztriát hozza fel a szakmai írás, a szerzők hangsúlyozzák, hogy nyugati szomszédunknál tartósan évi 10 ezer feletti számban épülnek bérlakások.

A javasolt bérlakás építési modellek központi eleme, hogy “a keresetekhez mérten megfizethető bérleti díjjal,” bruttó 1000 Ft/ nm/hó történtek a kalkulációk. További alapelv a vitairat szerint, hogy az állam a nyújtott támogatásért cserébe meghatározza többek között a maximált bérleti díjat, a bérlő kiválasztás szempontjait, a valós bérlői igénynek az építést megelőző bizonyítását, a kivitelezési költség maximumát, a minőségi, építészeti követelményeket, valamint a bérlői kaució mértékét.

Az Otthonteremtési stratégia négy finanszírozási alternatívát sorol fel a bérlakás-építések elindítására: állami tőketámogatást egy minta (pilot) projekthez, társasági adó kedvezményben realizálódó támogatást a beruházóknak, bérlakás befektetési alapok létrehozását, valamint uniós források bevonását.

Minta projekt elindítása állami tőketámogatással

E szerint az alternatíva szerint a bérlakás építési rendszer bevezetésének megalapozására minta projekt indulna 500-1000 lakás felépítésével. Alapvető cél a bérlakás építési rendszer szervezeti-jogi, finanszírozási, építészeti, üzemeltetési, szociális szempontú megalapozása lenne. A minta projektek helyszíne munkahely létesítéssel, városfejlesztéssel lenne összekötve. A Wekerle Bérlakás Programra keresztelt projektben a bérlakás kezelő cégek nem önkormányzati tulajdonban lennének, hanem országos rendszerben működnének. A finanszírozási forrás az MFB bérlakás hitelkerete lehetne és a vitairat szerint felvetődött az is, hogy az MFB saját cége legyen az épülő bérlakások tulajdonosa.

Társasági adó kedvezmény a beruházóknak

A második szcenárió szerint a nagyobb volumenű bérlakásépítésekhez befektetői pénzeket vonnának be. A konstrukció lényege az lenne, hogy a befektető társasági adó kedvezményért cserében hajlandó meghatározott ideig az általa épített bérlakásokat az állam által meghatározott és felügyelt rendszerben (bérleti díj, minőségi követelmények, stb.) működtetni. A meghatározott idő lejárta után a lakások felszabadulnak a kötöttségek alól, így értelemszerűen a befektető érdekelt a minél nagyobb lakás maradványérték (minőség) elérésében, vagyis végeredményben a bérházak műszaki minőségének folyamatos fenntartásában.

A konstrukció szerint a bérlakásokat a befektető tulajdonában lévő Bérlakás Építő, Kezelő Nonprofit Zrt/Kft. építtetné, kezelné, tulajdonolná. A befektetőnek Magyarországon kell nyereséget elérnie, a TAO kedvezményt ebből írhatja le. Emellett a vitairat szerint felmerült egy olyan konstrukció is, hogy a Magyarországon fejlesztési adókedvezmény fejében befektető cégek az adókedvezményt kötelezően Magyarországon használnák fel. A felhasználás egyik területe lehetne a bérlakásépítésbe való befektetés. A jellemzően ipart telepítő cégek kaphatnának bérlő kijelölési jogot, amelyet a számvitelei rendszerükben vagyoni értékű jogként tarthatnának nyilván.

Befektetési alapok létrehozása

A dokumentum felveti bérlakás profilú befektetési alapok létrehozását is. Az elképzelés szerint az alap elsődlegesen az önkormányzatok által meghatározott igények kielégítése céljából lakásokat építene, melyek a befektetési alap tulajdonába kerülnének. A koncepció egyik előnye, hogy a fejlesztés költségei az önkormányzatot nem terhelnék. A vitairat szerzői szerint egy ilyen befektetési alap létrehozása hosszú távon vonzó formája lehet a bérlakás-szektorba történő tőkebevonásnak.

Az alapot az állam, illetve annak intézménye (pl. MFB) hozza létre, az alaphoz egyéb intézményi és magánbefektetők is csatlakozhatnak befektetési jegyek vásárlásával, lehetőség van a bérlakás szektor fejlesztése szempontjából jelentős forrással rendelkező nyugdíjpénztárak és biztosítók, mint a bérlakás kérdés klasszikus intézményi befektetőinek nagyobb mértékű bevonására, illetve a jegyek tőzsdei bevezetése. A befektetési alapot az állam, illetve annak intézménye (pl. MFB) hozná létre, az alaphoz pedig egyéb intézményi és magánbefektetők is csatlakozhatnak befektetési jegyek vásárlásával. Emellett a vitairat szerint lehetőség lenne a bérlakás szektor fejlesztése szempontjából jelentős forrással rendelkező nyugdíjpénztárak és biztosítók, mint a bérlakás kérdés klasszikus intézményi befektetőinek nagyobb mértékű bevonására, illetve a jegyek tőzsdei bevezetésére.

A “Bérlakás Befektetési Alap” (BBA) által épített lakások lehetnének saját vagy közös fejlesztések (pl. önkormányzati telken épített épületek). Az önkormányzatok akár saját forrásaik befektetési jegy vásárlásával történő átadásával, akár a tulajdonukban, kezelésükben álló bérlakásépítésre alkalmas ingatlanok apportálásával kapcsolódhatnának a programhoz.
A BBA átvehet és fejleszthet állami ingatlant, önkormányzati ingatlant, más intézmények, vagyonkezelők ingatlanjait (MÁV, ÁPV Rt., KVI, honvédségi és egészségügyi ingatlanokat stb.).

Uniós források bevonása

A szakmai stratégia kiemeli, hogy komoly volumenű bérlakás-építéseket lehetne uniós pénzből finanszírozni, azonban az uniós források lakhatási célokra történő felhasználása csak nagyon korlátozott körben lehetséges. A dokumentum szerint készen áll egy részletes lobbi és ütemterv, amelyet a magyar uniós elnökség keretében meg lehetne valósítani, elérve a vonatkozó uniós szabályzás módosítását.

Az otthonteremtési vitairat szerint hozzávetőleg 50%-os uniós tőketámogatás (valamint 50%-os hitel, 3,5%-os kamatszint, 20 éves futamidő, bruttó 1000 ft/nm/hó bérleti díj) mellett a rendszer további érdemi állami támogatás nélkül tudna működni. Ebben a modellben évi 40 milliárd forintos tőketámogatás hozzávetőleg 5 000 lakás felépítését tenné lehetővé (16 millió ft/lakás költségszinttel kalkulálva). A felépült bérlakások a hitel törlesztése után is közösségi tulajdonban maradnának. Telek apport esetén az önkormányzatok tulajdonosai lehetnének a bérlakás építő, kezelő cégeknek. Az önkormányzatok (legalább részben) bérlő kijelölési jogot kapnának.

forrás: www.penzcentrum.hu